Por Anthony 
La inversión inmobiliaria en España sigue siendo una de las formas más populares de proteger y hacer crecer el patrimonio. Sin embargo, antes de comprar un piso, un local o una plaza de garaje para alquilar, es imprescindible saber si realmente será una buena operación. En otras palabras, debes conocer la rentabilidad inmobiliaria.
Medir este dato te permite comparar diferentes oportunidades, evitar malas compras y tomar decisiones basadas en números, no en intuiciones. Para calcularla se suelen utilizar dos indicadores fundamentales: el Cap Rate y el ROI. En este artículo te explico qué significan, cómo se calculan y qué valores se consideran buenos en el mercado español actual.
¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria?
La rentabilidad inmobiliaria es el porcentaje de beneficio que obtienes al invertir en un inmueble durante un periodo de tiempo determinado, generalmente un año. Este beneficio puede provenir de dos vías:
- Rentabilidad por alquiler: el dinero que recibes al alquilar la propiedad.
- Rentabilidad por revalorización: el aumento de valor del inmueble con el paso del tiempo.
Un inversor profesional siempre intenta que la rentabilidad anual supere la inflación y mejore el rendimiento de instrumentos más seguros, como un depósito bancario. En España, donde los precios de la vivienda han subido en la última década, es más importante que nunca hacer los cálculos correctamente.
Tipos de rentabilidad más utilizados
En el mercado español se utilizan varios tipos de rentabilidad. Las principales son:
- Rentabilidad bruta: ingreso anual dividido por el precio de compra.
- Rentabilidad neta: ingreso anual menos gastos (IBI, comunidad, reparaciones…).
- Cap Rate: muy similar a la rentabilidad neta, pero usado internacionalmente.
- ROI: mide el retorno total considerando todos los costes, incluyendo reforma e impuestos.
Las dos métricas más útiles para un inversor real son el Cap Rate y el ROI, así que vamos a profundizar en ellas.
Cap Rate: la rentabilidad rápida para comparar propiedades
El Cap Rate (Capitalization Rate) es uno de los indicadores más extendidos a nivel mundial para analizar inversiones inmobiliarias. Su ventaja principal es que permite comparar propiedades de forma muy rápida.
✔ ¿Qué mide el Cap Rate?
Mide la rentabilidad anual basada en los ingresos netos de alquiler, sin tener en cuenta hipoteca, impuestos de compra ni reforma.
Es una métrica muy útil para saber si un inmueble se comporta mejor o peor que el mercado.
✔ Fórmula del Cap Rate:
Cap Rate=Ingresos netos anualesPrecio de compra×100\text{Cap Rate} = \frac{\text{Ingresos netos anuales}}{\text{Precio de compra}} \times 100Cap Rate=Precio de compraIngresos netos anuales×100
✔ ¿Qué se considera ingreso neto?
El alquiler anual menos gastos recurrentes como:
- IBI
- comunidad
- seguro
- mantenimiento
- gestoría o administración
Ejemplo de Cap Rate en España
Supongamos que compras un piso en Valencia por 150.000 € y lo alquilas por 800 € al mes.
Ingresos brutos anuales:
800 × 12 = 9.600 €
Gastos anuales estimados:
- IBI: 300 €
- Comunidad: 420 €
- Seguro: 180 €
- Reparaciones menores: 300 €
Total gastos: 1.200 €
Ingresos netos:
9.600 – 1.200 = 8.400 €
Cap Rate: 8.400150.000×100=5.6%\frac{8.400}{150.000} \times 100 = 5.6\%150.0008.400×100=5.6%
✔ Resultado:
Cap Rate del 5,6%
Una buena rentabilidad para ciudades medianas o grandes en España.
ROI: la rentabilidad real de la inversión completa
Aunque el Cap Rate es una gran herramienta para comparar oportunidades, no refleja la realidad completa. Para eso existe el ROI (Return On Investment), que considera todos los gastos relacionados con la compra y puesta en marcha del inmueble.
El ROI es la métrica más honesta para saber cuánto dinero estás ganando realmente.
✔ ¿Qué incluye el ROI?
- Precio del inmueble
- Impuestos de compra (ITP/IVA)
- Notaría
- Registro
- Honorarios de agencia
- Reforma
- Mobiliario
- Tasación
- Hipoteca (si la hay)
✔ Fórmula del ROI:
ROI=Beneficio anual netoInversioˊn total×100\text{ROI} = \frac{\text{Beneficio anual neto}}{\text{Inversión total}} \times 100ROI=Inversioˊn totalBeneficio anual neto×100
Ejemplo de ROI realista en España
Supongamos los mismos datos, pero incluyendo gastos de compra y reforma.
- Precio de compra: 150.000 €
- Impuestos y gastos: 12.000 €
- Reforma + mobiliario: 18.000 €
- Inversión total: 180.000 €
Ingresos netos anuales (tras gastos): 8.400 €
ROI: 8.400180.000×100=4.66%\frac{8.400}{180.000} \times 100 = 4.66\%180.0008.400×100=4.66%
✔ Resultado:
ROI del 4,66%, más bajo que el Cap Rate pero más realista.
¿Qué rentabilidad es buena en España?
La rentabilidad depende mucho de la zona. Estos valores sirven como referencia general:
| Zona | Rentabilidad típica |
|---|---|
| Madrid | 3,5% – 5,5% |
| Barcelona | 3% – 5% |
| Valencia | 4,5% – 6,5% |
| Sevilla | 4% – 6% |
| Málaga | 4% – 5,5% |
| Ciudades pequeñas | 6% – 9% |
✔ Conclusión rápida:
- 3–5% → normal en grandes ciudades
- 5–7% → muy buena
- 7%+ → excelente pero suele implicar más riesgo o zonas menos demandadas
Factores que influyen en la rentabilidad
✔ Localización
Las zonas con universidades, hospitales o turismo aumentan la demanda.
✔ Estado del inmueble
Una reforma bien hecha puede disparar la rentabilidad.
✔ Gastos de comunidad
Edificios con ascensor, piscina o portero suelen tener gastos más altos.
✔ Tipo de alquiler
- Alquiler tradicional: estable y seguro
- Alquiler turístico: más rentable pero más gestión y normativa estricta
- Alquiler por habitaciones: muy alta demanda en ciudades grandes
Conclusión
Calcular la rentabilidad es el primer paso esencial antes de invertir en una propiedad en España.
El Cap Rate te permite comparar varias oportunidades rápidamente, mientras que el ROI te da una visión completa y real de lo que vas a ganar.
Si quieres invertir con éxito, analiza estos datos antes de comprar y asegúrate de conocer bien los gastos, la zona y el tipo de alquiler que vas a ofrecer. La rentabilidad no es solo un número: es la diferencia entre una buena decisión y una inversión que puede complicarte el futuro.