Por Anthony 
Invertir en alquiler en España nunca había sido tan atractivo como en 2025. La demanda sigue siendo alta, los tipos hipotecarios comienzan a estabilizarse y, al mismo tiempo, el turismo continúa siendo uno de los motores principales de la economía. En medio de este escenario, muchos inversores se plantean la misma pregunta: ¿conviene más alquilar una vivienda de forma turística o apostar por el alquiler tradicional?
La respuesta, como casi siempre en el sector inmobiliario, depende de múltiples factores: la ubicación, la regulación local, el presupuesto disponible, tu tiempo de gestión, el tipo de inquilino que deseas atraer y el riesgo que estás dispuesto a asumir. En este artículo te explico todo para que puedas tomar una decisión informada y rentable.
Qué es una vivienda turística y qué es el alquiler tradicional
Antes de comparar, conviene aclarar conceptos de forma sencilla.
Vivienda turística
Es una vivienda destinada a alquiler de corta estancia (no superior a 30 días por contrato), usualmente gestionada a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo. Suelen enfocarse en turistas, viajeros de negocio o estancias breves.
Características principales:
- Estancias cortas.
- Ingresos variables pero más elevados por noche.
- Alta rotación de huéspedes.
- Necesita una licencia, que en algunas ciudades es difícil de obtener.
- Requiere equipamiento completo: muebles, electrodomésticos, menaje, ropa de cama, decoración, etc.
Alquiler tradicional
Consiste en arrendar la vivienda de manera continua, normalmente con contratos de 5 o 7 años según la legislación vigente, y orientado a familias, parejas o trabajadores que buscan una residencia estable.
Características principales:
- Ingresos estables mes a mes.
- Menor rotación de inquilinos.
- Menos tiempo de gestión.
- Rentabilidad más predecible.
- Requiere menos equipamiento inicial.
Comparativa directa: qué modelo genera más ingresos
1. Ingresos brutos
En la mayoría de ciudades españolas, la vivienda turística puede generar entre un 30% y un 200% más de ingresos brutos que el alquiler tradicional.
Por ejemplo:
- Un piso que se alquila de forma tradicional por 900 € al mes
- Puede generar 120–200 € por noche como vivienda turística
- Con solo 10 noches alquiladas al mes ya iguala los ingresos del alquiler tradicional
- Con 15–20 noches lo supera ampliamente
Esto no significa que siempre sea más rentable, porque en la vivienda turística hay más gastos y más riesgo de ocupación. Pero si el piso está bien ubicado y tiene licencia, la diferencia puede ser enorme.
2. Rentabilidad neta
Lo importante es el dinero que queda después de costos y comisiones.
En términos generales:
- Vivienda turística: rentabilidad neta del 6% al 13% anual.
- Alquiler tradicional: rentabilidad neta del 3% al 6% anual.
En ciudades con mucha demanda turística como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla, los resultados suelen ser incluso mayores para el alquiler turístico. Pero en ciudades con menor flujo o donde el turismo es más estacional, la diferencia se reduce.
Costes y gastos: lo que muchos inversores olvidan
La vivienda turística parece muy rentable… hasta que se analiza la estructura de costes. Aquí está la comparativa realista:
Costes del alquiler turístico
- Limpieza entre huéspedes (muy frecuente)
- Lavandería (sábanas, toallas, textiles)
- Mantenimiento constante (más desgaste)
- Amenities (jabón, papel higiénico, café, etc.)
- Comisiones de plataformas (10–20%)
- Gestión si contratas empresa externa (15–25%)
- Decoración más cuidada y gasto inicial mayor
- Posible incremento de consumos: luz, agua, gas, wifi
- Impuestos específicos según comunidad autónoma
Costes del alquiler tradicional
- Reparaciones puntuales
- Impuesto sobre la renta por rendimiento del alquiler
- Menor consumo porque lo paga el inquilino
- Mínima rotación
- Menor desgaste del mobiliario (si se alquila amueblado)
Para muchos inversores, el alquiler turístico es más rentable, pero solo si la ocupación es alta y la gestión está optimizada.
Regulación: el factor que cambia todo
En 2025, este es el punto más delicado del debate.
Regulación del alquiler turístico
Cada comunidad autónoma, e incluso cada ayuntamiento, tiene sus propias normas. En algunos lugares es fácil conseguir licencia, en otros es casi imposible.
Ejemplos generales:
- En ciudades como Barcelona, el otorgamiento de licencias está muy restringido.
- Madrid permite alquiler turístico, pero solo con licencia y cumpliendo requisitos técnicos.
- Andalucía es más abierta y fácil para operar.
- Valencia y Palma han endurecido bastante su normativa.
Invertir en turismo sin licencia o con normativa inestable puede ser arriesgado: multas, cierre de actividad, regulación futura más estricta, etc.
Regulación del alquiler tradicional
Mucho más estable.
Las leyes han cambiado en los últimos años, pero no afecta tanto a la libertad de alquilar, sino a:
- Duración de contratos
- Derechos del inquilino
- Limitación de ciertas subidas de precio
- Procesos de desahucio más lentos
El alquiler tradicional es jurídicamente más seguro y predecible.
Tipo de inquilino: estabilidad vs rotación
Inquilino turístico
- Entra y sale continuamente
- No tiene relación emocional con la vivienda
- No busca estancia larga
- Exige rapidez en la comunicación
- Deja más desgaste
Ideal para inversores con ganas de gestionar o que contratarán una empresa profesional.
Inquilino tradicional
- Menor rotación
- Mayor estabilidad
- Relación más humana a largo plazo
- Menos desgaste de la vivienda
Ideal para inversores que quieren paz, tranquilidad y previsibilidad.
Riesgos: no solo importa el dinero
Riesgos del alquiler turístico
- Cambios legales repentinos
- Bajada de turismo en meses específicos
- Mala reseña que reduzca ocupación
- Competencia alta en zonas turísticas
- Mayor inversión inicial
- Más tiempo de gestión
Riesgos del alquiler tradicional
- Morosidad del inquilino
- Dificultad para recuperar la vivienda
- Rentabilidad más baja
- Actualización de precios limitada
Cada modelo tiene su propio riesgo, pero es importante entender que en el alquiler turístico puedes ganar más, pero también puedes perder más.
Rentabilidad por ciudad: dónde funciona mejor cada modelo
1. Ciudades donde conviene más el alquiler turístico
- Málaga
- Sevilla
- Valencia
- Alicante
- Palma
- Barcelona (solo si ya tienes licencia)
- San Sebastián
- Cádiz
- Granada
- Córdoba
Estas ciudades tienen:
- Alta demanda turística
- Ocupación estable todo el año
- Precios de compra todavía razonables (excepto Barcelona, San Sebastián y Palma)
2. Ciudades donde conviene más el alquiler tradicional
- Madrid (zonas periféricas)
- Zaragoza
- Valladolid
- Murcia
- Bilbao
- Vigo
- Oviedo
En estas ciudades:
- La demanda de alquiler estable es fuerte
- Los precios de compra son más accesibles
- Los turistas no tienen tanto peso anual como en Málaga o Baleares
Ejemplos de rentabilidad realista
Vivienda turística
Piso en Málaga centro:
- Precio de compra: 220.000 €
- Ocupación media: 80%
- Precio medio por noche: 120 €
Ingresos brutos mensuales: 2.880 €
Ingresos netos aproximados: 1.750 – 2.000 €
Rentabilidad neta anual: 9% – 11%
Alquiler tradicional
Piso en Valencia ciudad:
- Precio de compra: 180.000 €
- Alquiler mensual: 900 €
Ingresos netos aproximados: 750 €
Rentabilidad neta anual: 5%
¿Qué modelo conviene más a cada tipo de inversor?
Ideal para alquiler turístico
- Inversores que buscan máxima rentabilidad
- Quienes no temen gestionar o contratar un gestor
- Propietarios de viviendas en zonas turísticas intensas
- Personas con un perfil más empresarial o dinámico
Ideal para alquiler tradicional
- Inversores que buscan tranquilidad
- Personas que no quieren riesgos legales futuros
- Propietarios sin tiempo para gestionar
- Quienes buscan ingresos estables, sin sorpresas
Conclusión: ¿Qué renta más?
En términos puramente económicos, la vivienda turística suele generar más ingresos y más rentabilidad neta, siempre que:
- Tengas licencia
- Estés en una ciudad adecuada
- Tengas buena ocupación
- Puedas gestionar el inmueble eficientemente
Sin embargo, el alquiler tradicional sigue siendo la opción más segura, estable y con menos estrés para la mayoría de propietarios.
La clave está en encontrar el equilibrio entre:
- Ubicación
- Tiempo disponible
- Perfil de inversor
- Nivel de riesgo aceptable
Si tienes una buena ubicación, licencia válida y estás dispuesto a gestionar o delegar la actividad, la vivienda turística puede ser una mina de oro en 2025.
Si prefieres estabilidad, previsibilidad y mínima gestión, el alquiler tradicional sigue siendo la mejor elección.