Por Anthony 
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria no es simplemente dividir ingresos entre gastos. Un inversor profesional utiliza varias métricas, cada una diseñada para evaluar un aspecto distinto del rendimiento del activo. Y aunque muchas personas creen que una buena rentabilidad es “lo que sobra después de pagar la hipoteca”, la realidad es mucho más técnica.
Este artículo está dividido en tres partes esenciales:
- Una guía clara de cómo calcular cada indicador de rentabilidad.
- Los errores más comunes que cometen los principiantes.
- Ejemplos reales con cifras actuales de Madrid, Barcelona y Valencia para que puedas ver cómo se calcula “de verdad”.
Cuando termines este artículo, serás capaz de analizar cualquier propiedad en menos de 10 minutos utilizando las fórmulas que usan los inversores profesionales.
Qué métricas de rentabilidad debes calcular (y por qué cada una importa)
Hay tres métricas clave que todo inversor debe dominar:
Rentabilidad Bruta (Gross Yield)
Es la más popular, pero también la más engañosa si se usa sola.
Sirve para comparar de forma rápida diferentes propiedades.
Fórmula:
Precio del alquiler anual ÷ precio de compra × 100
Ejemplo rápido:
Alquiler: 900 €/mes → 10.800 €/año
Compra: 180.000 €
Rentabilidad bruta = 10.800 ÷ 180.000 × 100 = 6%
Útil, pero insuficiente.
Rentabilidad Neta (Net Yield)
Mucho más precisa, porque incluye gastos reales.
Es la fórmula que todo inversor profesional usa.
Fórmula:
(Alquiler anual – gastos anuales) ÷ (coste total de inversión) × 100
Incluye:
- IBI
- comunidad
- seguro
- gastos de mantenimiento
- tasa de basuras
- periodos vacíos
- gastos de gestión
- impuestos asociados
La rentabilidad neta real suele ser entre 1% y 2% inferior a la bruta.
Cash Flow (flujo de caja mensual)
El cash flow es el corazón de una inversión en alquiler.
Una buena operación siempre debe tener cash flow positivo.
Fórmula:
Ingresos mensuales – gastos mensuales – hipoteca = cash flow
Si el cash flow es negativo, estás pagando por alquilar tu propio piso…
y eso destruye la inversión.
ROI (Retorno sobre la inversión)
El ROI es útil especialmente en operaciones con reforma.
Fórmula:
Beneficio anual ÷ (entrada + reforma) × 100
Ideal para inversores de “compra, reforma y alquila”.
Cap Rate
Es muy parecido a la rentabilidad neta, pero se utiliza más en inversión profesional.
Fórmula:
Ingresos netos operativos (NOI) ÷ precio de compra
El NOI es el beneficio antes de impuestos y antes de hipoteca.
Qué gastos debes incluir en tu calculadora de rentabilidad (y que la mayoría olvida)
Muchos inversores novatos calculan rentabilidad sin incluir costes obligatorios. Por eso creen que tienen un 7%, cuando realmente están en un 4%.
Aquí tienes la lista completa:
Gastos de compra
- ITP o IVA
- AJD
- Notaría
- Registro
- Honorarios de inmobiliaria (si los pagas tú)
- Tasación (si hay hipoteca)
Gastos recurrentes del alquiler
- IBI
- Comunidad
- Seguro del hogar
- Seguro de impago
- Mantenimiento anual
- Tasa de basuras
- Gestión inmobiliaria (si la usas)
- Periodos vacíos
- Reparaciones emergentes
- IRPF
- Amortización (en el cálculo fiscal)
Gastos financieros
- intereses de hipoteca
- comisión de apertura (si hubo)
Una calculadora incompleta = una inversión peligrosa.
Una calculadora completa = predicción exacta de tus beneficios.
Los 5 errores más comunes al calcular rentabilidad
1. No incluir impuestos en la fórmula
Es el error más grave.
El IRPF puede reducir el beneficio en un 20–40%.
2. Calcular rentabilidad sin reforma
La reforma forma parte del coste de inversión.
Si no la incluyes, el porcentaje queda falseado.
3. No incluir vacíos de alquiler
Un mes vacío al año reduce un 8–10% del beneficio.
4. Calcular rentabilidad solo con rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es útil, pero no es real.
5. No calcular el cash flow
Una propiedad puede tener un 6% de rentabilidad y aun así darte cash flow negativo.
Cómo usar una calculadora de rentabilidad inmobiliaria correctamente
Una buena calculadora debe permitir introducir:
- Precio de compra
- Gastos totales de compra
- Reforma (si hay)
- Alquiler mensual esperado
- Gastos anuales de explotación
- Datos de hipoteca (opcional)
- Periodos vacíos estimados
Y debe darte automáticamente:
- rentabilidad bruta
- rentabilidad neta
- cash flow mensual
- ROI
- Cap Rate
- amortización fiscal
- IRPF aproximado
Con esto tendrás una imagen completa del rendimiento real.
Ejemplo real 1: piso en Madrid (2025)
Zona: Carabanchel
Precio: 165.000 €
Reforma: 12.000 €
ITP + gastos compra: 12.000 €
Alquiler mensual: 900 €
Gastos anuales totales: 2.000 €
Rentabilidad bruta
10.800 ÷ 165.000 × 100 = 6,54%
Rentabilidad neta
(10.800 – 2.000) ÷ (165.000 + 12.000 + 12.000) × 100
8.800 ÷ 189.000 × 100 = 4,65%
Cash flow
900 – (gastos mensuales 166 €) – hipoteca 450 €
= 284 € positivos
Resultado:
Buena inversión, cash flow estable, buen cap rate.
Ejemplo real 2: piso en Barcelona (2025)
Zona: Sants
Precio: 210.000 €
Reforma: 10.000 €
Gastos compra: 17.000 €
Alquiler mensual: 1.050 €
Gastos anuales: 2.500 €
Rentabilidad bruta
12.600 ÷ 210.000 × 100 = 6%
Rentabilidad neta
(12.600 – 2.500) ÷ 237.000 × 100
10.100 ÷ 237.000 × 100 = 4,26%
Cash flow
1.050 – 208 – 650 = 192 € positivos
Resultado:
Rentabilidad moderada, pero estable y segura.
Ejemplo real 3: piso en Valencia
Zona: Campanar
Precio: 150.000 €
Reforma: 6.000 €
Gastos compra: 12.000 €
Alquiler mensual: 850 €
Gastos anuales: 1.700 €
Rentabilidad bruta
10.200 ÷ 150.000 × 100 = 6,8%
Rentabilidad neta
(10.200 – 1.700) ÷ 168.000 × 100
8.500 ÷ 168.000 × 100 = 5,05%
Cash flow
850 – 141 – 400 = 309 € positivos
Resultado:
Una de las mejores ciudades en relación rentabilidad-precio.
Conclusión: la calculadora es tu mejor arma para no equivocarte
Una decisión inmobiliaria sin cálculo es una apuesta.
Una decisión con cálculos completos es una inversión.
La mayoría de errores en España no vienen por comprar mal, sino por calcular mal.
Cuando tienes una calculadora completa con todas las métricas (NOI, Cap Rate, ROI, rentabilidad neta, cash flow), elegir buenas oportunidades es mucho más sencillo.