Comprar una vivienda en España implica mucho más que pagar el precio del inmueble.
Cada comprador debe asumir varios impuestos obligatorios, y entenderlos bien es clave para calcular el coste real y evitar sorpresas.
Los tres grandes impuestos son:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados)

En esta guía te explico qué paga cada comprador, cuándo se aplica cada impuesto, cuánto se paga en cada comunidad autónoma y cómo calcularlo de forma sencilla.
Todo explicado paso a paso, sin tecnicismos complicados.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?

En España, al comprar una vivienda, siempre pagarás uno de estos dos impuestos:

• ITP → si compras una vivienda de segunda mano
• IVA + AJD → si compras obra nueva

A ellos se suman otros gastos, como notaría o registro, pero en este artículo nos centramos exclusivamente en impuestos.

ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (para vivienda usada)

El ITP es el impuesto que se aplica cuando compras una vivienda de segunda mano (es decir, cualquier inmueble que ya haya tenido al menos un propietario).

✔ ¿Quién debe pagarlo?

El comprador.
Siempre.

✔ ¿Cuánto se paga por ITP?

Depende de la comunidad autónoma.
En 2025, las tarifas oscilan entre el 6% y el 10% del precio escriturado o del valor de referencia de Catastro (el que sea mayor).

✔ Tipos generales de ITP por comunidades (2025)

(Valores aproximados, actualizados a 2025)

• Madrid: 6%
• Andalucía: 7%
• Cataluña: 10%
• Valencia: 10%
• Galicia: 9%
• Castilla-La Mancha: 9%
• Castilla y León: 8%
• Murcia: 8%
• Aragón: 8%
• Canarias: 6,5% (IGIC en vez de IVA)
• País Vasco: 4% (uno de los más bajos)
• Navarra: 6%

Nota: Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, discapacidad o vivienda protegida (VPO).

✔ ¿Cómo calcular el ITP?

Muy sencillo:

ITP = Precio de compra x Tipo aplicable

Ejemplo real:
Piso de 150.000€ en Valencia (10%):

ITP = 150.000 x 10% = 15.000€

IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido (para obra nueva)

El IVA se paga cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor.
Es decir, primera transmisión.

✔ ¿Cuánto se paga de IVA?

• 10% → Vivienda libre
• 4% → Vivienda de Protección Oficial (VPO)

✔ ¿El IVA sustituye al ITP?

Sí.
Si pagas IVA, no pagas ITP.
Son impuestos alternativos según el tipo de vivienda.

✔ Ejemplo

Compra de vivienda nueva por 200.000€:

IVA = 200.000 x 10% = 20.000€

AJD – Actos Jurídicos Documentados (se paga casi siempre en obra nueva)

El AJD es un impuesto que grava los documentos notariales vinculados a la compra —incluyendo la escritura del préstamo hipotecario.

✔ ¿Cuándo se paga AJD?

1. Cuando compras obra nueva (si pagas IVA)
2. Cuando firmas hipoteca (tanto en obra nueva como usada)

✔ ¿Quién paga el AJD de la hipoteca?

Desde la ley de 2019, lo paga el banco, no el comprador.

Pero el AJD por la compra de obra nueva sigue pagándolo el comprador.

✔ ¿Cuánto se paga de AJD en 2025?

Depende de la comunidad autónoma: entre 0,5% y 1,5%.

Ejemplos:

• Madrid: 0,7%
• Andalucía: 1,2%
• Cataluña: 1,5%
• Valencia: 1,5%
• Murcia: 2% en algunos casos
• País Vasco: 0% en vivienda habitual

✔ Ejemplo de cálculo

Piso nuevo de 200.000€ en Madrid (AJD 0,7%):

AJD = 200.000 x 0,7% = 1.400€

¿Cómo saber si pagarás ITP o IVA+A JD?

Es muy fácil:

La regla de oro:

“Si compras a un particular → ITP.
Si compras a un promotor → IVA.”

Impuestos si compras con hipoteca (explicado fácil)

Comprar con hipoteca no cambia los impuestos por la compra, pero sí añade documentos notariales.

✔ ¿Qué paga el comprador?

• Vivienda nueva → IVA + AJD de la compra
• Vivienda usada → ITP

✔ ¿Qué paga el banco?

• AJD de la hipoteca
• La mayor parte del gasto de gestoría
• Parte del gasto notarial por la escritura del préstamo

¿Qué impuestos se pagan si compro para invertir?

Si compras para alquilar, los impuestos de compra son exactamente los mismos.
Pero hay que tener en cuenta:

✔ En vivienda usada:

ITP (6–10%)

✔ En vivienda nueva:

IVA 10% + AJD

✔ ¿Y si la alquilo como vivienda turística?

No afecta a los impuestos de compra.
Pero puede cambiar tus impuestos anuales (IRPF > actividad económica).

¿Puedo reducir los impuestos al comprar vivienda?

Sí, en muchos casos. Existen bonificaciones y tipos reducidos, según tu comunidad autónoma.

✔ Casos frecuentes donde pagas menos:

• Jóvenes menores de 30–35 años
• Familia numerosa
• Personas con discapacidad
• Vivienda habitual
• VPO
• Viviendas rurales para repoblación
• Municipios que aplican tipos reducidos para atraer compradores

Ejemplo:
En Madrid, para menores de 35 años que compran vivienda habitual, el ITP puede bajar del 6% al 4%.

🔍 ¿Qué pasa si el valor declarado es menor al valor de referencia?

Desde 2022, Hacienda utiliza el Valor de Referencia de Catastro como base mínima para calcular impuestos.

Si compras por debajo de ese valor, pagarás impuestos
sobre el valor de referencia, no sobre el precio escriturado.

Ejemplo:

• Precio pactado: 90.000€
• Valor de referencia: 120.000€
• Base para impuestos: 120.000€

Esto afecta sobre todo a viviendas muy baratas, herencias o chollos.

Ejemplos completos de impuestos (casos reales 2025)

✔ 1. Vivienda usada en Valencia – 150.000€

• Impuesto: ITP 10%
• Total: 15.000€

✔ 2. Obra nueva en Madrid – 220.000€

• IVA 10% → 22.000€
• AJD 0,7% → 1.540€
• Total impuestos: 23.540€

✔ 3. Piso para invertir en Sevilla – 100.000€ usado

• ITP 7% → 7.000€

✔ 4. VPO nueva en Cataluña – 140.000€

• IVA 4% → 5.600€
• AJD 1,5% → 2.100€
• Total: 7.700€

Resumen claro de impuestos según el tipo de vivienda

Conclusión: ¿Qué impuesto pagarás tú?

En resumen:

• Si compras vivienda usada → ITP
• Si compras obra nueva → IVA + AJD
• Si compras con hipoteca → el banco paga el AJD del préstamo
• Si compras por debajo del valor de referencia → pagarás más

Conocer estos impuestos antes de firmar te permite:

✔ Calcular el presupuesto real
✔ Evitar sorpresas en notaría
✔ Comparar comunidades para pagar menos
✔ Planificar si comprar como inversión o vivienda habitual