Por Anthony 
¿Presupuestas solo el precio de la vivienda? Error. Descubre los 12+ gastos ocultos reales al comprar una casa en España. Incluye calculadora y estrategias para ahorrar.
¿Has encontrado la casa de tus sueños y crees que el precio de venta es lo único que pagarás? Prepárate para una sorpresa. Comprar una vivienda en España es como un iceberg: el precio anunciado es solo la parte visible.
La realidad es que existen una serie de costes adicionales —los temidos «gastos ocultos»— que pueden incrementar tu inversión final entre un 10% y un 15%. Descubrirlos demasiado tarde, en la notaría, puede truncar tu operación.
En esta guía actualizada a 2025, no solo te listamos todos los gastos, sino que te explicamos cómo calcularlos, cómo negociarlos y cómo evitar que arruinen tu presupuesto. Empezamos.
¿Por Qué Existen Estos «Gastos Ocultos»?
Se les llama «ocultos» no porque las inmobiliarias o bancos quieran engañarte, sino porque:
- No se incluyen en el precio de venta.
- Dependen de variables como la comunidad autónoma, el tipo de vivienda o si hay hipoteca.
- Nadie te los explica de forma clara y consolidada hasta que estás inmerso en el proceso.
Conocerlos es el primer paso para comprar con seguridad.
Lista Actualizada 2025: Los 12+ Gastos que Debes Presupuestar
Hemos categorizado los gastos para que sea más fácil entenderlos y recordarlos.
📌 CATEGORÍA 1: Impuestos (El Gran Golpe a tu Bolsillo)
1. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
- ¿Cuándo se paga? En la compra de vivienda usada.
- Coste real: Varía entre el 6% y el 11% del valor de compraventa. Es crucial que consultes el porcentaje de tu comunidad autónoma.
- Ejemplo práctico: Una casa de 200.000€ en Madrid (ITP al 6%) = 12.000€. La misma casa en Andalucía (ITP al 8%) = 16.000€. Una diferencia de 4.000€.
2. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
- ¿Cuándo se paga? En la compra de vivienda nueva (de promotora).
- Coste real: 10% para vivienda libre. 4% para VPO (Vivienda de Protección Oficial).
3. AJD (Actos Jurídicos Documentados)
- ¿Cuándo se paga? En la compra de vivienda nueva con hipoteca.
- Coste real: Entre el 0,5% y 1,5% sobre el capital hipotecario. Este es un impuesto que muchos olvidan.
📌 CATEGORÍA 2: Gastos Hipotecarios y Notariales
4. Tasación Hipotecaria
- Obligatoria para que el banco conceda la hipoteca.
- Coste real: Entre 300€ y 600€. ¡Cuidado! Este gasto lo pagas tú, aunque el banco no te conceda finalmente el crédito.
5. Comisión de Apertura de Hipoteca
- Aunque muchos bancos presumen de «comisión 0», aún es frecuente.
- Coste real: Entre el 0,5% y el 1,5% del capital prestado.
- Ejemplo práctico: Sobre 250.000€, un 1% son 2.500€ extra.
6. Notaría y Registro de la Propiedad
- Notaría: Por la escritura pública. Coste: 600€ – 1.200€ (según el valor de la vivienda).
- Registro de la Propiedad: Para inscribir la vivienda a tu nombre. Coste: 400€ – 800€.
7. Gestoría
- Se encarga de presentar impuestos y llevar la escritura al registro.
- Coste real: 300€ – 600€. Muchos bancos te asignan su gestoría de confianza.
📌 CATEGORÍA 3: Gastos de la Vivienda y la Comunidad (Los Más Impredecibles)
8. IBI Proporcional y Otros Impuestos
- El IBI del año en curso se paga a prorrata. Si compras en junio, pagas al vendedor la mitad del IBI anual.
- También existe la Plusvalía Municipal, que aunque por ley debería pagarla el vendedor, a menudo se negocia que la pague el comprador.
9. Derramas Comunitarias Pendientes (¡Peligro!)
- Este es quizás el gasto oculto más temido. Son pagos extraordinarios aprobados por la comunidad para obras (fachada, ascensor, tejado).
- Cómo protegerte: Exige al vendedor un certificado de deudas y derramas de la comunidad de vecinos. Es un documento fundamental.
10. Certificados y Suministros
- Certificado Energético: Lo debe pagar el vendedor, pero a veces se negocia. (50€ – 150€).
- Altas de Suministros (luz, agua, gas): Pueden suponer hasta 300€ entre fianzas y derechos de alta.
📌 CATEGORÍA 4: Gastos de Puesta a Punto y Mudanza
11. Reformas Iniciales y Mudanza
- Pocos presupuestan que, antes de mudarse, suelen hacerse pequeñas reformas (pintura, cambio de suelos).
- Coste estimado: Desde 1.000€ para una puesta a punto básica, hasta mucho más si hay que modernizar baños o cocina.
- Mudanza: Desde 500€ para un piso.
💰 Calculadora Real: ¿Cuánto Dinero Extra Necesito?
Para una vivienda usada de 180.000€ con hipoteca:
| Concepto | Cálculo | Coste |
|---|---|---|
| Precio Vivienda | – | 180.000€ |
| Entrada (20%) | – | 36.000€ |
| ITP (8% medio) | 8% de 180.000€ | 14.400€ |
| Notaría + Registro | – | 1.500€ |
| Tasación + Gestoría | – | 900€ |
| Comisión Apertura (1%) | 1% de 144.000€ | 1.440€ |
| IBI Proporcional + Derrama | – | 600€ |
| Reformas + Mudanza | – | 3.000€ |
| 👉 TOTAL GASTOS EXTRA | ~21.840€ | |
| 👉 DINERO TOTAL INICIAL | Entrada + Gastos | ~57.840€ |
Conclusión: Para una casa de 180.000€, necesitas tener ahorrados casi 58.000€. Los gastos «ocultos» suponen casi 22.000€.
Consejos Finales para un Comprador Inteligente
- Presupuesta un 12% extra: Antes de empezar, suma al precio de la vivienda un 12% para gastos.
- Negocia quién paga qué: La plusvalía, el certificado energético y las derramas son puntos de negociación.
- Pide siempre el certificado de deudas a la comunidad de vecinos.
- Compara no solo hipotecas, sino sus gastos asociados: Comisión de apertura, tasación, etc.
No dejes que los gastos ocultos te amarguen la compra de tu casa. Planifica, calcula y actúa con conocimiento.