Por Anthony 
Calcular correctamente los impuestos en una inversión inmobiliaria es uno de los pasos más importantes para evitar sorpresas desagradables, ajustar bien tu rentabilidad real y operar de manera profesional dentro del mercado español. Una de las mayores diferencias entre un inversor principiante y uno avanzado es precisamente esta: el inversor profesional domina las cifras fiscales antes de comprar, no después.
España tiene un marco fiscal amplio, con impuestos nacionales, autonómicos y municipales. Esto complica el panorama, pero también abre la oportunidad de optimizar y planificar estrategias que aumenten la rentabilidad final. Si no entiendes bien los impuestos, probablemente estés sobreestimando beneficios, subestimando gastos o directamente eligiendo mal tus operaciones.
En esta guía del Día 21 verás, paso a paso, cómo funcionan los impuestos en inversiones inmobiliarias en España en 2025, cómo calcularlos de forma simple y cómo afectan a tus resultados reales.
Por qué es imprescindible entender los impuestos antes de invertir
Los impuestos pueden representar entre el 20% y el 45% de los costes totales de una operación, dependiendo del tipo de inmueble, el precio, la comunidad autónoma y la finalidad (alquiler, flipping, segunda residencia, etc.).
Si no planificas, puedes cometer errores como:
- comprar en una comunidad con impuestos más altos sin darte cuenta,
- no prever el IRPF del alquiler,
- pagar plusvalías más altas de lo necesario,
- no aplicar deducciones disponibles,
- perder rentabilidad porque el flujo neto es menor del esperado,
- pagar sanciones por no declarar correctamente.
Un inversor profesional siempre calcula impuestos ANTES de calcular rentabilidades.
Tipos de impuestos que afectan a una inversión inmobiliaria
Primero vamos a ver la lista completa, para después analizarlos de forma clara y aplicable.
Impuestos al comprar una vivienda:
- IVA o ITP
- Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Notaría
- Registro de la Propiedad
Impuestos durante la explotación (alquiler):
- IRPF (tributación del rendimiento neto)
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Tasa de basuras (según municipio)
- Impuesto de actividades económicas en casos específicos
Impuestos al vender:
- IRPF por ganancia patrimonial
- Plusvalía Municipal
- Gastos de cancelación hipotecaria (si aplica)
Con esto en mente, vamos paso por paso.
Impuestos al comprar una vivienda en España en 2025
Aquí tienes dos escenarios:
- compras obra nueva
- compras segunda mano
Si compras obra nueva: IVA + AJD
- IVA: 10% del valor de compra.
- AJD: entre 0,5% y 1,5% según comunidad autónoma.
Total aproximado: entre el 10,5% y el 11,5%.
Si compras vivienda de segunda mano: ITP
El ITP es el impuesto más relevante y varía por comunidad, normalmente entre el 6% y el 10%.
Ejemplos reales:
- Madrid: 6%
- Andalucía: 7%
- Cataluña: 10%
- Comunidad Valenciana: 10%
- Castilla-La Mancha: 9%
- Galicia: 10%
Como ves, comprar en una comunidad u otra puede suponer diferencias de miles de euros.
Notaría y Registro
No son impuestos, pero forman parte de la fiscalidad total. Suelen costar:
- Notaría: 600–900 €
- Registro: 300–600 €
Impuestos durante el alquiler: cómo tributa realmente
Si compras para alquilar en España, la fiscalidad es muy distinta según el tipo de alquiler.
Alquiler de larga estancia
Aquí viene una de las mejores ventajas para inversores:
Los propietarios disfrutan de una reducción del 50% en el IRPF sobre el rendimiento neto (reformas recientes cambiaron el porcentaje, ya no es del 60% como antes, puede variar según condiciones).
Ejemplo:
Ingresos: 900 €/mes → 10.800 €/año
Gastos deducibles: 4.000 €
Rendimiento neto: 6.800 €
Tributación real: 6.800 € – 50% = 3.400 €
Esto hace que el alquiler residencial sea muy atractivo.
Alquiler turístico
ATENCIÓN: este tipo de alquiler no tiene reducción del 50%.
Tributas por el beneficio completo.
Además:
- algunas comunidades exigen licencia,
- Hacienda exige declarar ingresos mes a mes,
- no se permite deducir ciertos gastos igual que en alquiler habitual.
Muchos inversores novatos no ven esta diferencia y calculan mal su cashflow.
IBI
Es un impuesto municipal anual.
Depende de:
- valor catastral,
- municipio,
- bonificaciones.
Suele estar entre 200 y 800 € al año para pisos normales, y puede superar 1.000 € en zonas premium.
Tasa de basuras
No en todos los municipios se cobra, pero muchas grandes ciudades sí.
Precio: 50–200 € anuales.
Impuestos al vender una vivienda en España en 2025
Aquí es donde más errores se cometen.
Hay dos IMPUESTOS PRINCIPALES:
1. IRPF por ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial = precio venta – precio compra – gastos deducibles
Y tributa así:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% de 6.000 a 50.000 €
- 23% de 50.000 a 200.000 €
- 26% por encima de 200.000 €
Es súper importante guardar todas las facturas, porque cada euro gastado en reformas reduce la base imponible.
Ejemplos de gastos deducibles:
- notaría,
- registro,
- impuesto pagado al comprar (ITP o IVA),
- reformas,
- honorarios de inmobiliaria,
- certificado energético,
- plusvalía municipal en algunos casos.
2. Plusvalía municipal
Se paga al Ayuntamiento.
Depende de:
- años transcurridos desde la compra,
- valor catastral,
- cálculo por sistema objetivo o real.
Desde cambios recientes en la ley, el vendedor puede elegir el sistema que menos pague.
Cálculo real paso a paso: ejemplo práctico 100% realista
Imagina la siguiente operación:
- Compras un piso por 150.000 €
- Gastas 12.000 € en impuestos y notaría
- Gastas 8.000 € en reforma
- Gastas 3.000 € en otros costes (certificados, inmobiliaria, etc.)
- Vendes por 205.000 €
Ganancia real:
205.000 – 150.000 – 12.000 – 8.000 – 3.000 = 32.000 €
Tributación IRPF:
Primeros 6.000 = 19%
Siguientes 26.000 = 21%
Resultado:
1.140 + 5.460 = 6.600 € de impuestos
Ganancia neta:
32.000 – 6.600 = 25.400 € limpios
¿Qué impuestos puedes reducir de forma legal?
Un inversor experto en España sabe optimizar fiscalmente mediante:
Deducciones por reformas
Todo trabajo que mejore el inmueble, aumenta valor o prolonga vida útil es deducible.
Honorarios de inmobiliaria
Totalmente deducibles en compra y venta.
Gastos financieros
Intereses de hipoteca deducibles en alquiler.
Amortización anual
Si alquilas, puedes amortizar el 3% del valor de construcción del inmueble.
Estructurar inversiones a través de empresa
Puede reducir tributación en flipping o carteras grandes.
Errores comunes que cometen muchos inversores
Error 1: calcular rentabilidad sin impuestos
La mayoría calcula bruto, no neto.
Error 2: no incluir ITP en el precio de compra
Debería formar parte de tu fórmula.
Error 3: reformar sin facturas
Pierdes deducciones valiosas.
Error 4: vender demasiado rápido
Puede incrementar IRPF.
Error 5: no aplicar correctamente gastos deducibles
Muchos pagan de más.
¿Cómo calcular la rentabilidad real incluyendo impuestos?
La fórmula correcta es:
(Ingresos anuales netos – impuestos anuales – gastos anuales) ÷ coste total de la inversión x 100
No uses ingresos brutos, nunca.
Usa el beneficio después de impuestos.
Ejemplo:
Ingresos brutos: 10.800 €
Gastos de alquiler: 4.000 €
IRPF neto: 1.000 €
IBI: 300 €
Coste total de compra + impuestos + reforma: 170.000 €
Rentabilidad real:
(10.800 – 4.000 – 1.000 – 300 = 5.500 €) ÷ 170.000 × 100
= 3,23% real
Conclusión: dominar los impuestos es dominar la inversión
Un inversor inmobiliario no se define por cuántos inmuebles tiene, sino por la precisión con la que evalúa cada operación.
El entendimiento fiscal es lo que separa a quienes pierden dinero sin darse cuenta, de quienes construyen patrimonio sólido, escalable y rentable.
En España, 2025 es un año donde la fiscalidad cambia, se actualiza y afecta directamente al alquiler, al flipping y a la compra-venta, por lo que estar bien informado es esencial.
Ahora ya sabes:
- qué impuestos se pagan,
- cómo se calculan,
- cómo optimizarlos,
- cómo afectan a tu rentabilidad,
- qué errores evitar,
- y qué estrategias usar para pagar solo lo justo.