Por Anthony 
Invertir en inmobiliaria no siempre significa comprar un piso. De hecho, muchos inversores que quieren generar ingresos pasivos sin responsabilidades de gestión eligen vehículos más eficientes como los REITs (Real Estate Investment Trusts) y en España, las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión Inmobiliaria). Ambos permiten participar en el mercado inmobiliario sin necesidad de comprar propiedades directamente, sin tratar con inquilinos y con una fiscalidad muy ventajosa.
Este artículo te ayudará a entender qué son, cómo funcionan, cuáles son sus ventajas, riesgos y cómo empezar a invertir en ellas incluso si tienes poco capital.
Qué es un REIT
Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una empresa cuya actividad principal es invertir en activos inmobiliarios para obtener rentas por alquiler y repartirlas entre los accionistas. Es un modelo originado en Estados Unidos que se ha expandido a muchos países debido a su eficacia y transparencia.
Un REIT:
- compra edificios o propiedades rentables
- los alquila a corto o largo plazo
- cobra rentas
- reparte la mayor parte del beneficio en forma de dividendos
El inversor compra acciones del REIT y recibe su parte proporcional de los ingresos.
Qué es una SOCIMI
Una SOCIMI es la versión española de un REIT. Funcionan de forma muy similar, pero ajustadas a la regulación española. Deben cumplir requisitos como:
- estar cotizadas en un mercado regulado o en BME Growth
- invertir al menos el 80% de su patrimonio en activos inmobiliarios destinados al alquiler
- repartir el 80% de las rentas obtenidas
- tener una fiscalidad especial (tributación al 0% en el Impuesto de Sociedades, si cumplen las condiciones)
Las SOCIMIs han crecido mucho en España desde 2013, convirtiéndose en un vehículo muy popular entre inversores profesionales… y cada vez más accesibles para inversores particulares.
Diferencias entre REITs y SOCIMIs
Aunque comparten el mismo concepto, presentan diferencias importantes:
1. Localización geográfica
- REITs: pueden operar globalmente (Estados Unidos, Europa, Asia).
- SOCIMIs: normalmente operan en España, aunque algunas invierten en otros países europeos.
2. Fiscalidad
- REITs: sus dividendos tributan según la normativa del país donde cotizan.
- SOCIMIs: tienen ventajas fiscales muy relevantes en España.
3. Regulación
- REITs: regulados en Estados Unidos y otros países según su legislación local.
- SOCIMIs: reguladas por la Ley 11/2009 española.
4. Tipos de activos
- REITs: algunos activos no existen en España (almacenamiento masivo, data centers, campus médicos).
- SOCIMIs: suelen centrarse en residencial, oficinas, hoteles, locales comerciales y logística.
Qué tipo de activos inmobiliarios compran estos vehículos
Tanto REITs como SOCIMIs invierten en categorías muy diversas:
- pisos y edificios residenciales
- centros comerciales
- parques logísticos
- oficinas
- hoteles
- residencias de estudiantes
- residencias de ancianos
- locales comerciales
- naves industriales
- centros sanitarios
- alquiler turístico regulado
Esto permite diversificar de forma que sería imposible comprando propiedades individualmente.
Cómo ganas dinero al invertir en REITs o SOCIMIs
Existen dos fuentes principales de rentabilidad:
1. Dividendos
La mayoría de los beneficios obtenidos por alquiler se reparten a los accionistas.
Esto crea una renta pasiva estable.
2. Revalorización de las acciones
Si el valor de los activos sube con el tiempo, el precio de la acción también suele subir, lo que genera plusvalías.
Muchos REITs y SOCIMIs históricamente han generado:
- dividendos del 3% al 7% anual
- revalorización del 2% al 5% anual (dependiendo del mercado y ciclo económico)
Ventajas de invertir en REITs y SOCIMIs
1. Acceso a inmobiliaria sin comprar propiedades
Puedes invertir desde 10–100 euros en algunos casos, sin necesidad de hipoteca ni grandes ahorros.
2. Alta diversificación
Con una sola compra participas en decenas o cientos de propiedades.
3. Liquidez inmediata
Puedes vender tus acciones cuando quieras, algo imposible con un piso.
4. Dividendos regulares
Los alquileres generan ingresos constantes que se reparten al accionista.
5. Gestión profesional
Expertos se encargan de:
- negociar alquileres
- seleccionar inquilinos
- gestionar reformas
- ampliar la cartera
- controlar los riesgos
Tú solo recibes la rentabilidad.
6. Fiscalidad favorable (especialmente las SOCIMIs)
Las SOCIMIs tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades, lo que maximiza la rentabilidad.
Riesgos de invertir en REITs y SOCIMIs
Como toda inversión, no están exentas de riesgos:
1. Volatilidad del mercado bursátil
Su cotización puede subir o bajar como cualquier acción.
2. Cambios regulatorios
El mercado del alquiler está muy regulado, y nuevas normativas pueden impactar las rentabilidades.
3. Dependencia de la ocupación
Si una SOCIMI tiene muchos locales vacíos o inquilinos que abandonan, los ingresos bajarán.
4. Tipos de interés
Cuando los tipos suben, algunos REITs con deuda pueden sufrir más presión financiera.
5. Sector específico
Algunas SOCIMIs están muy enfocadas en un solo tipo de activo (por ejemplos hoteles).
Si ese sector tiene un mal año, su cotización puede verse afectada.
Cómo invertir en SOCIMIs en España
Es muy sencillo: solo necesitas una cuenta en un bróker.
- Abre un bróker que permita operar en España (DEGIRO, Interactive Brokers, eToro, XTB…).
- Busca acciones de SOCIMIs del BME Growth o mercado continuo.
- Revisa sus informes financieros y cartera.
- Compra las acciones como cualquier otra inversión.
No necesitas grandes cantidades; puedes empezar con muy poco.
Cómo invertir en REITs internacionales
Para invertir en REITs de Estados Unidos o Europa, el proceso es igual, pero usando su propio ticker.
Puedes buscar categorías como:
- Residential REITs (residencial)
- Industrial REITs (logística)
- Office REITs (oficinas)
- Retail REITs (centros comerciales)
- Health Care REITs (sanitario)
- Storage REITs (almacenamiento)
Los REITs americanos son famosos por su estabilidad y dividendos consistentes.
¿Es mejor un REIT o una SOCIMI?
Depende de tu perfil como inversor:
Elige una SOCIMI si…
- quieres invertir en España
- quieres entender mejor los activos detrás
- valoras la fiscalidad favorable
- prefieres mercados más pequeños y estables
Elige un REIT si…
- quieres diversificación global
- buscas más liquidez
- te interesa sectores internacionales como logística o tecnología
- buscas dividendos consistentes
Muchos inversores inteligentes tienen ambos para equilibrar riesgos.
Conclusión: una forma inteligente de invertir en inmobiliaria sin complicaciones
Los REITs y las SOCIMIs permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin la carga de comprar, gestionar o mantener una propiedad. Combinan las ventajas de la renta pasiva del alquiler con la liquidez y simplicidad de la bolsa.
Son ideales para:
- inversores con poco capital
- personas que prefieren evitar la gestión directa de pisos
- quienes buscan diversificación
- quienes valoran ingresos estables por dividendos
- quienes quieren un complemento a su cartera inmobiliaria tradicional